"세입자 동의없인 임대료 5% 못올려"..집주인들 '부글부글' > 뉴스속보

세입자, 임대료 인상 거부시 강제력 없어..분쟁조정위뿐

정부 "상가 임대차 시장도 분쟁 적다"하지만

"주택시장-상가시장, 상황 달라..정부 규제로 분쟁 더 늘 듯"

집주인이 2년 거주한 세입자의 계약갱신청구권을 받아들여 2년 추가계약을 하더라도 임대료 5%까지 인상하기가 쉽지 않을 전망이다. 세입자가 임대료 인상을 거부한 채 ‘버티기’로 일관하면 임대료 인상이 불가능하기 때문이다.

국토교통부가 오는 28일 배포예정인 ‘임대차보호법 해설서’에 따르면 계약갱신 시 증액의 경우라면 임대인과 임차인은 협의를 통해 기존 임대료를 기준으로 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있다. 다만 현행 ‘주택임대차 보호법’상 계약기간 중 임대료 증액은 현재의 임대료가 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동이란 사유를 증명해야 한다.

집주인과 세입자간 계약 갱신 때엔 반드시 협의를 통해 임대료 수준을 정해야 하고, 세입자가 임대료 인상을 거부할 경우엔 별도 강제력이 없다는 게 국토부의 설명이다. 입장차가 극명할 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하는 수밖에 없다.

정부로선 세입자의 임대료 인상 거부는 ‘극히 예외적인 상황’이 될 것이란 입장이다. 이미 계약갱신청구권이 운영되고 있는 상가 임대차 시장에도 세입자의 임대료 증액 거부에 따른 분쟁이 드물다는 점으로 뒷받침했다. 상가는 세입자가 10년간 계약갱신을 청구할 수 있는데, 이 때도 새로운 임대료 수준을 건물주와 세입자가 협의해야 한다. 역시 임대료 증액을 거부하는 세입자에 취할 수 있는 강제 방편은 법에 담겨 있지 않다.

그러나 부동산시장에선 주거용 부동산과 상업용 부동산은 전혀 다르다는 반박이 나온다. 업계 관계자는 “상가시장에서는 임대인도 장사가 잘되는 점포에나 임대료를 올려달라고 하지, 장사가 안되는 곳에 올리겠다고 해서 임차인이 나가면 다시 구하기도 쉽지 않다”며 “상권이 죽고 언택트 시대로 가고 있어 상가시장에선 임대인이 임차인보다 약자라 분쟁이 상대적으로 적게 일어나는 것”이라고 했다. 그러면서 “주택시장에선 임대차법에 따라 일단 계약한 후엔 임차인이 우위에 서게 됐다”며 “전월세가 계속 오르는 상황에서 임차인이 이 법의 내용을 알면 임대료 인상을 적극 거부해 분쟁이 일어날 공산이 크다”고 했다.

임대차법에서 계약 갱신시 양측이 임대료 수준을 협의하도록 한 규정도 세입자에 유리하다는 해석이 많다. 이에 대해 정부는 계약 갱신 시 무조건 임대료가 오르는 것만이 아니란 점을 주목해야 한다는 입장이다. 전월세 가격이 오르는 상황에선 이 법이 세입자에 유리하지만, 반대로 전월세 값이 내릴 때는 세입자가 임대료를 깎아달라고 요구해도 집주인이 거부할 수 있어, 법이 한쪽에만 유리하게 개정되지 않았다는 점을 강조하고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 시장에 지나치게 개입하다보니 오히려 분쟁이 늘어날 소지가 늘었다”며 “세입자는 임대료 올려달라 해도 배짱을 부릴 수 있지만 집주인은 원하는 만큼 임대료를 올리지 못하니 집수리 등에 손을 놓을 것”이라며 “임대료는 오르지 않아도 주거환경의 질이 떨어질 수 있다”고 지적했다.