토지·부동산 탐구_ 경상남도(양산/김해/합천) > 경제

대부분의 부동산 뉴스와 정보는 아파트에만 집중되어 있는 것이 현실. 부족하고 불균형한 부동산 정보는 각종 사고와 문제를 일으키는 큰 걸림돌이다. 연간 7억 건 이상의 방대한 데이터를 분석하는 토지·건물 거래 정보 플랫폼인 밸류맵 전문팀과 함께 매달 부동산 시장의 이슈와 트렌드를 짚어본다.

서울과의 접근성이 낮은 지방은 부동산 시장에서 그다지 주목을 받지 못하는 것이 현실이다. 하지만 비교적 저렴한 가격의 지방 토지는 고금리 시대의 투자자들이 선호하는 투자처 중의 하나로 꼽힌다. 특히 지방 토지는 도로나 철도 등의 교통 호재 영향이 크게 작용하는 만큼, 정보 격차를 해소하고 새로운 투자처 제공을 위해 전국 단위의 토지 거래 현황 및 특이점을 짚어보고자 한다.

경남지역의 지난 2019년부터 2022년까지 거래된 일반 토지 거래량(지분거래 제외)는 2019년 3만7,963건, 2020년 4만448건, 2021년 4만9,155건, 2022년 3만7,856건으로 2021년 최고 수준을 기록한 이후 다소 하락세를 이어오고 있다.

다만, 토지평단가는 사뭇 다른 모습이다. 토지평단가는 2019년 3.3㎡당 48만원에서 2020년 61만원, 2021년 69만원까지 올랐다. 이후 2022년 64만원으로 떨어졌지만 그럼에도 2020년보다 여전히 5%가량 높은 수준이다. 올해 들어서는 토지평단가가 1월 56만원, 2월 47만원, 3월 40만원 등으로 집계됐지만, 거래 건수가 모두 등록되지 않은 것을 감안하면 2019년보다 하락했다고 단언하기는 어려울 것으로 보여진다.

경남지역 중 토지평단가가 100만원이 넘는 곳은 김해시와 양산시 등이 꼽힌다. 특히 양산시는 올해 들어서도 가격이 오르면서 주목을 받고 있다. 양산시 2020년 토지 평단가는 전년 대비 13%가 오른 148만원을 기록했다. 이어 2021년 전년대비 18%가 상승, 2022년에는 5%가 소폭 하락했지만 올해 1월~3월까지 평균 토지평단가가 전년보다 41%가 오르며 3.3㎡당 232만원을 기록했다. 거래량은 2019년 1,882건 이후 2020년 2,065건, 2021년 2,762건, 2022년 1,847건 등으로 2019년 수준으로 회귀했다.

양산 핫하다 핫해… ‘리’ 지역인데
토지평단가 56% 상승?

양산시 중에서도 토지평단가가 가장 높은 지역은 물금신도시가 자리한 물금읍. 올해 1월부터 3월까지 총 23건 거래, 토지평단가 633만원을 기록했다. 이어 신도시에 인접한 동면도 29건이 거래되었고 토지평단가 426만원인 것으로 나타났다.

물금읍의 경우 평단가는 2019년 399만원에서 2020년 485만원, 2021년 519만원, 2022년 457만원, 2023년(1월~3월) 633만원 등으로 꾸준히 오르는 모습이다. 특히 올해의 경우 1월 물금읍에서 거래된 토지는 총 18건으로 토지 평단가는 770만원에 달한다.

경남지역의 부동산 거래건수가 주춤해도 지역별 평단가는
꾸준히 상승… 물금신도시, 광역도시철도 등의 잇따른 호재가
부동산 가치를 든든히 받치고 있는 것으로 보인다.

이중 총 15건이 거래된 물금읍 가촌리는 부산지하철 2호선 역세권 지역으로 이미 아파트 단지가 대거 형성된 곳이다. 물금신도시 조성 등으로 현재 물금읍 인구만 12만423명으로 전국 읍단위 중 인구가 가장 많다. 그만큼 토지평단가도 지속적으로 오르면서 가촌리 토지평단가는 2019년 322만원에서 2020년 392만원, 2021년 512만원, 2022년 801만원까지 치솟았다. 지방 도시에서 신도시 형성이 땅값에 얼마나 큰 영향을 주는지 보여주는 단적인 예라고 할 수 있다. 특히 신도시 형성 이후 올해에도 토지평단가는 2023년 1~3월 850만원선으로 여전히 상승세를 이어가고 있다. 거래된 토지 지목별로는 대지가 59건으로 가장 많았으며 이어 전 24건, 임야 23건, 구거 8건, 묘지 4건, 답 2건 등이다.

김해 최다 거래지역은 한림면,
2019년부터 올해 3월까지
3조 이상 거래돼

2019년부터 올해 3월까지 가장 많은 거래 규모를 기록한 곳은 경남 김해시로 총 1만1,301건의 토지가 거래되면서 거래금액 3조4,988억원을 기록하며 압도적인 1위를 기록했다. 토지평단가는 2019년 139만원, 2020년 164만원, 2021년 212만원, 2022년 179만원으로 2021년 이후 소폭 감소했다.

김해시에서 가장 많은 거래가 발생한 상위 5곳은 한림면으로 총 1,941건, 이어 진영읍 1,381건, 주촌면 1,129건, 생림면 1,052건, 상동면 900건 등으로 집계됐다. 작년부터 올해 3월까지 중에서도 한림면이 528건으로 1위를 유지했으며 주촌면이 356건으로 2위, 진영읍 272건, 생림면 241건, 진례면 등으로 대부분이 비슷한 순위를 보였다.

계획관리지역을 주목해야 하는 이유,
평균 가격의 2배 윗돌기도

이중 올해 3월까지도 토지평단가가 지속적으로 오르고 있는 곳은 생림면으로 2020년 토지평단가 58만원에서 2021년 62만원, 2022년 73만원, 2023년 3월기준 83만원으로 지속해서 증가하는 모습이다. 최근 4년간 평균 거래건수는 258건이지만 2022년 219건으로 줄어든 이후 올해는 이보다 더 거래량이 낮아질 것이라는 전망이다. 이중 생림면은 동남권순환 광역철도가 통과하며 지방도로 신설이 예정돼 있다.

생림면 거래 토지 중 계획관리지역 토지는 인근 거래 토지보다 높은 가격으로 거래됐다. 올해 2월 거래된 생림면 나전리에서 거래된 토지 중 계획관리지역 내 공장용지 토지 2건은 토지 평단가 220만원으로 가장 높은 수준을 기록했다. 또 다른 계획관리지역 내 답 지목의 토지는 219만원으로 평균 평단가의 2배 수준으로 높은 가격대를 형성한 것으로 나타났다. 실제 생림면 계획관리지역 내 전체 토지 거래 평단가는 2020년 69만원, 2021년 77만원, 2022년 89만원, 2023년(1~3월 기준) 136만원 등으로 지속적으로 상승하고 있다.

경남에서 가장 싼 곳은?
합천군 평당 ‘12만원’

그렇다면 경남에서 토지 가격이 가장 낮은 곳은 어디일까? 바로 합천군이다. 2019년부터 올해 3월까지 거래된 토지의 평균 평단가는 12만원으로 토지 평균 평단가 366만원을 기록한 창원시 마산회원구의 1/30 수준이다. 주목할 부분은 합천군의 경우 토지 거래량이 꾸준히 2천건대 이상이란 점이다. 2019년 총 토지 거래량은 2,763건, 2020년 2,682건, 2021년 3,105건, 2022년 2,571건, 올해에도 1~3월까지 406건이 거래됐다. 토지 평단가 역시 가장 낮은 수준이지만 2012년 7만원이었던 것과 비교하면 10년 동안 72%가 증가했다.

합천군에서 2019년부터 올해 3월까지 거래된 토지의 지목을 살펴보면 답이 5,855건으로 가장 많았으며 이어 전 2,591건, 임야 1,465건, 대 1,025건, 잡종지 205건, 도로 105건 등으로 일반적인 지방 토지 거래의 모습을 보였다.